О том, когда обстановка на рынке ипотечного кредитования нормализуется, что будет с ценами на рынке жилья и как будет развиваться ипотека после этого кризиса, гендиректор АИЖК Александр Семеняка рассказал в интервью. Российские власти приняли вывод выделить в уставный капитал АИЖК 60 миллиардов рублей. Когда вы планируете принять эти деньги? В ноябре-декабре. Вы уже сформировали планы, как вы будете использовать эти средства?

Мы планируем направить эти капиталы на рефинансирование ипотечного рынка максимально быстро. Мы хотим 60 миллиардов в равных долях послать как на выпуск имеющихся закладных и производных на них, так и на "новые закладные", которые, скажем, выданы вслед за тем 1 ноября. Именно новые закладные обеспечивают платежеспособный спрос на жилье. Миссия АИЖК - поддерживать тот самый платежеспособный спрос на рынке жилья в 2009 году и в более поздние периоды.

Будут ли банки заниматься выдачей ипотеки в 2009 году? Есть разные точки зрения, но лично я считаю, что будут. Они не будут выдавать ипотеку, чтобы держать ее на балансе, потому что актив этот длинный и достаточно рисковый для них. Но выдавать, чтобы затем сбывать нам - думаю, коммерциал пойдет "на ура", потому что технологии отработаны.

Банки в среднем берут по три процента за выдачу одного кредита, и, если они будут реализовать нам каждый месяц закладные, то он получит 36 процентов годовых от оборота. В течение какого времени вы планируете распределить эти 60 миллиардов? Сколько мы можем выкупать закладных - мы знаем. Это приблизительно на 6-7 миллиардов рублей в месяц при "розничной" покупке закладных.

Если банки начнут выпускать сами "оптовые ипотечные облигации, то у них на реализацию этой сделки уйдет три-четыре месяца для тех, кто уже имеет опыт секьюритизации, для тех, кто не имеет - шесть месяцев. Но все равно это будет банку выгоднее, чем продавать закладные нам поштучно.

Кроме того, мы имеем в своем арсенале такой финансовый инструмент, как поручительство по ипотечным бумагам банкам. Имея уставный капитал, увеличенный на 60 миллиардов рублей, мы можем выдать поручительств ещё грубо на 500 миллиардов. У нас есть основания полагать, что ипотечная облигация с таким поручительством в ближайшее миг будет включена в ломбардный список Центробанка.

Это означает, что банки, выпустив ипотечные облигации с нашим поручительством, смогут получить в общей сложности рефинансирование на сумму до 500 миллиардов рублей в Центральном банке. Таким образом, риски по ипотеке мы оставляем себе, а гроши под ипотеку банкам дает Центральный банк через ломбардное кредитование или посредством сделки РЕПО. То есть, выделенные государством 60 миллиардов рублей могут позволить привлечь на рынок в сумме 560 миллиардов рублей.

Как стремительно мы сможем задействовать все механизмы? Это зависит от того, как проворно мы объясним банкам все преимущества выпуска ипотечных облигаций.

Но думаю, что как только мы пропишем четкие регламенты и поставим оферту на выдачу поручительств, а банки увидят, что в Центральном банке все решения приняты, ход пойдет довольно быстро. Вы уже ведете консультации с коммерческими банками? Они видят для себя привлекательность этакий схемы? Ведем. Банки говорят, что схема хорошая, но они ожидают, когда будут приняты все необходимые решения. Когда вы ожидаете принятия от ЦБ всех решений относительно ипотечных бумаг? Плодотворные консультации, которые мы ведем с Центральным банком, позволяют надеяться, что они будут делать быстро.

У нас есть понимание, что предложения нареканий не вызывали и есть желание реализовать их достаточно быстро. Есть ли у вас понимание, какое количество банков сможет воспользоваться этими предложениями? Всего в стране в 2007 году ипотекой занималось порядка 600 банков.

При этом пулы достаточного размера, при котором имеет толк работать секьюритизацию, имеют 55-60 банков. Остальные банки могут небольшие пулы или продать, или объединиться, чтобы произвести "синдицированную" секьюритизацию выгодой. Мы нашим региональным операторам даем рекомендации, чтобы они попробовали основать процесс "синдикации" пулов.

Предположим, что в каком-то регионе работает 7 региональных банков, и у каждого из них на балансе ипотеки на 500 миллионов рублей. Этой суммы недостаточно, чтобы действовать ипотечную секьюритизацию, но совокупных 3,5 миллиардов рублей достаточно. Пусть они вместе сделают выпуск, под залог которого и при наличии поручительства Агентства смогу получить средства в ЦБ.

Мы, конечно же, не прекратим выкуп закладных. И мы можем увеличить выкуп в два, может быть в 2,5 раза. У тех банков, кто располагает минимальными портфелями закладных, мы и так выкупим эти активы в течение нескольких месяцев. Но у банков, у которых крупные объемы ипотеки, выкуп закладных может растянуться на месяцы, а то и на годы.

И наша проблема - растолковать банкам, что они должны сходить не по пути продажи отдельных закладных, а по пути выпуска облигаций. Как будет развиваться рынок ипотеки - Как вы ожидаете, какую поддержку эти меры окажут рынку ипотеки, который в последние пару месяцев резко сжался, и многие банки предпочли оставить с него?

Проблема в том, что рынок крайне резко стал неконкурентным.

По материалам http://pro-credit.ru/press/analitika/article-item_5539